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2014年中国二线城市楼市库存状况盘点-【zixun】

发布时间:2021-10-12 17:57:40 阅读: 来源:焊台厂家

2014年中国二线城市楼市库存状况盘点

中国指数研究院1月19日发布《“中国各级城市房地产库存大盘点”系列专题二》2014年我国房地产市场进入调整期,部分城市库存高企,去化压力不断加大,且不同城市间显著分化。从全国二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析,得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大,而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。

【引言】

2014年以来,宏观经济增速持续趋缓,房地产市场整体下行与城市分化并存,多数城市成交量大幅回落,短期供求失衡,库存量持续走高,出清周期延长。在此背景下,全国百城价格指数连续8个月环比下跌,下跌城市数量不断增加。为缓解市场下行压力,下半年中央及地方出台一系列利好政策,绝大多数城市限购政策放开,央行货币信贷政策放松、调整存款统计口径等,同时房企加大促销力度去库存,多数二线城市房地产市场回暖,短期库存压力有所缓解,但部分城市由于库存量过高,短期去化压力依然较大。

从中长期来看,受经济、人口规模及产业结构等因素影响,不同城市去化压力显著分化,多数二线城市土地消化时间在合理范围内;少数城市因规划超前,在城区大规模扩张过程中,土地供应过大,房地产开发量远超当地住房需求,供应过剩风险突出。基于此,我们通过对二线城市房地产市场短期、中长期库存现状及市场需求进行综合研究,并提出策略建议。

【报告正文】

1.库存现状:不同城市库存压力表现分化,少数二线城市库存高企,短期及中长期去化压力显著

2014年我国房地产市场进入调整期,部分城市库存高企,去化压力不断加大,且不同城市间显著分化。从全国二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析,得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大,而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。

(1)市场供应:呼和浩特、大连等城市短期及中长期库存压力显著

图:2014年12月部分二线城市商品住宅出清周期、土地消化时间

注:土地消化时间为截至2014年11月数据

短期库存:合肥、南昌、南京等城市库存量较低,去化速度快,短期库存压力不大;呼和浩特、大连等城市去化周期较长,短期库存压力大

截至2014年12月,合肥、南昌、南京等城市出清周期在10个月及以下,去化速度较快,尤其是合肥,出清周期不足6个月。厦门、杭州、海口等城市出清周期在15个月以下,这些城市短期库存去化压力不大。而呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期较长,超过20个月,短期库存去化压力较大。

中长期库存:青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力,中长期住宅库存压力大;厦门、海口等城市潜在供应相对不足

图:二线城市土地消化时间

从二线城市住宅用地消化时间来看,平均在3.25年,其中大多数二线城市在5年以下,仅青岛、郑州、长春超过5年。

青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力,中长期库存压力大。其中青岛土地消化时间近6年,郑州、长春均在5年以上,兰州、呼和浩特等土地过剩问题同样突出。由于部分城市大量土地开发仍处于停滞状态,造成土地存量高企,住宅用地消化时间较长,未来市场去库存压力攀升。

(2)市场需求:长沙、杭州、苏州等地人均居住面积较高;天津、合肥等地人均居住面积较低,未来市场潜力较大

大多数城市人均住房面积在35平米/人以下,长沙、杭州等少数城市2010年人均居住面积偏高。根据2010年人口普查数据,二线城市中,人均住房建筑面积低于30平米/人的城市个数占据半数,低于35平米/人的城市个数占据近八成,仅长沙、杭州在40平米/人以上。

(3)城市分化:呼和浩特、大连等部分城市短期及中长期库存压力突出

综合不同城市住宅库存短期去化能力及中长期土地消化能力,将二线城市分类如下:

表:二线城市分类结果

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